Jedes Jahr im Frühjahr dieselbe Frage: Welche Positionen aus der Reinigung dürfen in die Betriebskostenabrechnung, welche nicht? Die Antwort steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – und in ein paar Gerichtsurteilen, die sie ausgelegt haben.
Umlagefähig: Gebäudereinigung (§ 2 Nr. 9 BetrKV)
Unter „Kosten der Gebäudereinigung“ fallen die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile: Treppenhaus, Flure, Zugänge, Keller- und Bodenräume, Waschküche, Fahrstuhl, Müllstandort. Konkret umlagefähig sind die Rechnungen eines Reinigungsbetriebs für diese Flächen, die laufend verbrauchten Reinigungsmittel und die Kosten für Schmutzfangmatten samt Mattenwechseldienst.
Ebenfalls umlagefähig ist die Reinigung der Fenster in den Gemeinschaftsflächen – Treppenhausfenster, Eingangsverglasung –, nicht aber die Fenster der einzelnen Wohnungen.
Umlagefähig: Winterdienst und Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV)
Die Kosten für einen gewerblichen Winterdienst – Räumen, Streuen, Bereitschaft – fallen unter „Kosten der Straßenreinigung“ und sind umlagefähig. Das gilt auch für die Saisonpauschale, selbst wenn es in einem milden Winter kaum Einsätze gab. Ebenso umlagefähig sind die Gebühren der Gemeinde für die öffentliche Straßenreinigung.
Umlagefähig: Hausmeister (§ 2 Nr. 14 BetrKV)
Übernimmt ein Hausmeister die Treppenhausreinigung oder den Winterdienst, sind diese Anteile der Hausmeisterkosten umlagefähig – aber nur einmal. Wer Hausmeisterkosten und separat Reinigungskosten für dieselbe Leistung abrechnet, kassiert doppelt; das wird bei der Belegprüfung erfahrungsgemäß gefunden. Nicht umlagefähig sind Verwaltungs- und Reparaturtätigkeiten des Hausmeisters.
Nicht umlagefähig
- Einmalige Sonderreinigungen wie eine Grundreinigung mit Neubeschichtung oder eine Reinigung nach einem Wasserschaden – das ist Instandhaltung, keine laufende Betriebskosten. Ausnahme: regelmäßig wiederkehrende Grundreinigungen in festem Turnus können als laufend gelten.
- Graffitientfernung und die Beseitigung außergewöhnlicher Verschmutzungen.
- Anschaffung von Reinigungsgeräten – Maschinen, Besen, Eimer. Verbrauchsmaterial ja, Geräte nein.
- Reinigung, die laut Mietvertrag Mietersache ist. Steht im Vertrag, dass die Mieter das Treppenhaus im Wechsel putzen, dürfen Sie nicht zusätzlich einen Betrieb beauftragen und die Kosten umlegen – es sei denn, die Mieter kommen der Pflicht nach Abmahnung nicht nach.
- Verwaltungskosten – etwa die Zeit der Hausverwaltung für Ausschreibung und Kontrolle.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt: Sie dürfen nicht den teuersten Anbieter beauftragen und die Kosten umlegen. Es muss ein marktübliches Preis-Leistungs-Verhältnis sein. Ein Angebot zum Vergleich in den Akten zu haben, ist deshalb nie verkehrt.
Der Umlageschlüssel
Ohne andere Vereinbarung werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt (§ 556a BGB). Bei Reinigungskosten ist das üblich, auch wenn sich Mieter im Erdgeschoss gelegentlich beschweren, dass sie das Treppenhaus kaum nutzen. Eine Verteilung nach Personenzahl oder Wohneinheiten ist möglich, muss aber im Mietvertrag stehen.
Wie die Rechnung aussehen muss
Damit die Abrechnung bei einer Belegeinsicht hält, muss die Rechnung des Reinigungsbetriebs erkennen lassen, welches Objekt, welche Leistung und welcher Zeitraum abgerechnet wird. Eine Sammelrechnung „Reinigung Objekte Verwaltung XY“ ohne Aufschlüsselung ist ein Problem. Wir stellen Rechnungen deshalb pro Objekt aus, mit Leistungsbezeichnung und Monat – und trennen Sonderleistungen wie Grundreinigung oder Graffitientfernung auf getrennten Rechnungen, damit sie nicht versehentlich in der Umlage landen.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall – etwa bei Gewerbemietverträgen oder Altverträgen ohne Betriebskostenvereinbarung – lohnt sich der Blick eines Fachanwalts.
Häufige Fragen dazu
Ist die Treppenhausreinigung umlagefähig?
Ja. Die Kosten für die Reinigung gemeinsam genutzter Gebäudeteile gehören nach § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.
Ist eine Grundreinigung umlagefähig?
Eine einmalige Grundreinigung mit Neubeschichtung gilt in der Regel als Instandhaltung und ist nicht umlagefähig. Wiederkehrende Grundreinigungen in festem Turnus können als laufende Betriebskosten gelten.
Kann ich den Winterdienst umlegen?
Ja. Die Kosten eines gewerblichen Winterdienstes fallen unter die Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV und sind umlagefähig, auch als Saisonpauschale.
Nach welchem Schlüssel werden Reinigungskosten verteilt?
Ohne abweichende Vereinbarung nach Wohnfläche gemäß § 556a BGB. Andere Schlüssel wie Personenzahl oder Wohneinheiten sind möglich, müssen aber im Mietvertrag vereinbart sein.
Geschrieben von Marios Kryoneritis, Inhaber von MK Gebäudeservice in Schwaig bei Nürnberg. Fragen zu Ihrem Objekt? Schreiben Sie uns oder rufen Sie an: 0911 49529823.